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Maison avec plage privée ou piscine, réglementation

La réglementation en matière d’accès à la plage est claire : le littoral appartient au domaine public et doit rester accessible à la libre circulation. Ainsi lorsqu’une maison possède une plage privée, seule la partie supérieure de la plage est privée. Le reste constitue le chemin du douanier ou sentier littoral, une servitude de trois mètres minimum en bordure de plage

Maison avec plage privée, réglementation accès plage

Tout propriétaire d’une maison avec plage privée doit se conformer à la réglementation en matière d’accès à la plage. En effet, les plages, ou plus exactement le littoral appartient au domaine public. Ce dernier doit rester accessible à la libre circulation.
La loi n°2002-279 du 27 février 2002, art. 115 parue au Journal Officiel du 28 février 2002 rappelle que : « l’accès des piétons aux plages est libre sauf si des motifs justifiés par des raisons de sécurité, de défense nationale ou de protection de l’environnement nécessitent des dispositions particulières. L’usage libre et gratuit par le public constitue la destination fondamentale des plages au même titre que leur affectation aux activités de pêche et de cultures maritimes. Les concessions de plages sont accordées ou renouvelées après enquête publique ; elles préservent la libre circulation sur la plage et le libre usage par le public d’un espace d’une largeur significative tout le long de la plage».
Ainsi les propriétaires de maisons situées en bordure de plage ne peuvent pas y interdire l’accès aux promeneurs. Si la propriété possède une plage privée, seule la partie supérieure de la plage peut posséder un panneau « plage privée ». La même problématique avait lieu pour le dépôt d’un devis de construction de piscine à Perpignan en mode public/privé…

Maison avec plage privée, réglementation accès plage : chemin du douanier

Les propriétaires de maisons avec accès sur la plage sont tenus de respecter la réglementation, notamment la notion de chemin de douanier ou sentier littoral. Le chemin du douanier, établi par la loi n°1285 du 31 décembre 1976, contraint les propriétaires d’une maison en bord de plage à laisser libre à la circulation une bande de 3 mètres de largeur en bordure du domaine public maritime sur la partie du rivage couverte par la mer lors de la marée haute. Par contre, en vertu des articles L.160-6 à L.160-8 et R.160-8 à R.160-33, C. urbanisme, l’usage et le stationnement des deux roues et des véhicules à moteur est interdit sur les chemins du douanier.
Les chemins du douanier sont gérés par les communes et la direction départementale de l’Equipement (DDE). Voir aussi pour les piscines publiques.

Que recherche Appraisal Systems dans l’évaluation d’une maison ?

Les évaluateurs examinent le prix de vente des maisons voisines (exemple : estimer la valeur marchande de sa maison en Ariège).

Appraisal Systems, Inc. est une société d’évaluation immobilière du New Jersey qui offre des services complets et évalue des biens situés dans tout l’État du New Jersey. Appraisal Systems évalue les biens immobiliers résidentiels et commerciaux pour une variété de clients. L’entreprise suit les normes uniformes de la pratique professionnelle de l’évaluation.

Emplacement

L’évaluateur doit évaluer l’emplacement, la vue et le terrain d’une propriété, entre autres attributs similaires. Une maison située sur une pente abrupte peut nécessiter des travaux de correction de l’érosion pour réduire le risque de glissement de terrain – une procédure coûteuse. Appraisal Systems peut évaluer une maison située dans une zone aisée, comme le comté de Hunterdon, à une valeur plus élevée qu’une maison similaire située ailleurs dans l’État. Une maison située dans une rue très fréquentée est généralement évaluée à une valeur inférieure à celle d’une maison située dans un cul-de-sac tranquille de banlieue. Parmi les autres facteurs liés à l’emplacement qu’un évaluateur prend en compte, citons la qualité des écoles voisines et la proximité de commodités telles que les centres commerciaux et les restaurants.

Biens personnels

Si un contrat immobilier inclut des biens personnels dans la maison, les normes d’évaluation uniformes exigent qu’un évaluateur d’Appraisal Systems évalue la valeur des biens personnels ainsi que celle des biens immobiliers. Les appareils électroménagers, les couvre-fenêtres et les meubles sont des exemples de biens personnels. L’évaluateur doit également évaluer les biens personnels incorporels, tels que la réputation de la maison. Si une maison a été la scène d’un crime ou si elle a la réputation d’être hantée, elle peut être considérée comme un bien stigmatisé, et l’évaluateur doit ajuster sa valeur en conséquence.

cours n°9 : Méthodes de détermination de la valeur des biens immobiliers – Approche par les ventes

Approche par les ventes

La méthode de comparaison des ventes est la technique la mieux adaptée pour déterminer la valeur des propriétés résidentielles. Elle consiste à comparer le bien en question avec des biens similaires qui ont été vendus dans le voisinage ou dans la zone générale, au cours d’une période récente (six mois, par exemple). Des ajustements sont apportés aux prix payés pour les comparables, afin de compenser toute différence entre les propriétés concernées et les comparables. Idéalement, un minimum de trois comparables appropriés est utilisé et la moyenne de leurs prix de vente est calculée pour déterminer la valeur estimée de la propriété concernée. Il s’agit du prix que l’acheteur a réellement payé pour le bien, et non du prix demandé par le vendeur.

Les agents immobiliers utilisent cette approche, appelée AMC (analyse de marché comparable), lorsqu’ils aident leurs clients à fixer le prix de leurs biens lors de l’inscription.

cours n°8 : Méthodes de détermination de la valeur des biens immobiliers – Approche par le revenu

‘évaluateur essaie de déterminer ce qu’un acheteur prêt et apte à payer pour le bien sur le marché actuel.

Approche par le revenu

L’approche par les revenus prend en compte les revenus futurs du bien. Elle est utilisée pour déterminer la valeur de propriétés telles que des immeubles d’appartements, des immeubles de bureaux et des centres commerciaux. La valeur est basée sur l’anticipation des revenus. Les facteurs à prendre en considération sont le revenu brut potentiel, le revenu brut effectif, les frais d’exploitation annuels et la capitalisation du bien. Le revenu brut effectif est obtenu en soustrayant les pertes de loyer ou les provisions pour vacance du revenu brut potentiel. Les frais d’exploitation annuels comprennent les frais de gestion, même si le propriétaire actuel ne paie pas de gestionnaire. Les services de la dette et les paiements hypothécaires ne sont pas considérés comme des frais d’exploitation. Le taux de capitalisation reflète le taux de rendement de l’investissement de l’acheteur.

Lors de la fixation du prix d’un bien immobilier, le vendeur peut fixer un prix plus élevé, ce qui donne un rendement de 8 % à l’acheteur. Le même vendeur peut baisser le prix du bien, ce qui donne un rendement de 12 % pour l’acheteur, rendant ainsi le bien plus attrayant.

cours n°7 : Méthodes de détermination de la valeur des biens immobiliers – Par les coûts

Il existe trois techniques d’évaluation de base utilisées par les évaluateurs pour estimer la valeur actuelle d’un bien. Il s’agit de l’approche par le coût, l’approche par le revenu et l’approche par la comparaison des ventes.

Approche par les coûts

L’approche par les coûts convient le mieux aux biens à usage spécial qui ne génèrent pas de revenus, comme les bâtiments publics, les écoles et les églises. Fondamentalement, cette approche consiste à estimer le coût de remplacement du bien, moins toute dépréciation des structures, comme la détérioration physique, l’obsolescence fonctionnelle et la dépréciation externe. Après avoir déterminé la valeur du terrain, sur la base d’un terrain vacant comparable utilisé de manière optimale, ce montant est ajouté au coût de construction pour remplacer le bâtiment (moins toute dépréciation). L’approche peut être adoptée du point de vue du coût de reproduction ou du coût de remplacement. Le coût de reproduction consisterait à dupliquer les bâtiments, y compris les caractéristiques positives et négatives. Le coût de remplacement consisterait à construire une structure similaire, mais non exacte.

La méthode du coût de remplacement est plus couramment utilisée pour évaluer les structures plus anciennes, selon « Modern Real Estate Practice » de Galaty, Allaway et Kyle.

L’architecte, connaisseur et praticien en bâtiment immobilier

L’architecte a l’apanage de tout type de constructions en zone urbaine ou rurale, de toutes les dimensions… Quand solliciter l’aide de l’architecte ? À tout moment et à toutes les étapes de votre projet. Son savoir-faire et son expérience vous permettent de dormir sur vos deux oreilles, après. Son rôle est de garantir que votre maison réponde à toutes les normes techniques et environnementales en BTP, mais surtout à vos besoins et préférences en matière de design et de confort.

Appeler l’Architecte dans le cadre d’une rénovation

Tant que vous pouvez rénover, c’est une alternative peu coûteuse, voire avantageuse, dont la réalisation est à confier à l’architecte. Suivant ses connaissances approfondies et pratiques en BTP, ce génie de la construction fera un « scan » complet de tout votre intérieur et la structure de votre maison. Vous saurez ensuite ce qu’il faut pour donner à votre bâtiment une nouvelle configuration plus confortable.

Appeler l’architecte pour construire une maison

En plus de la planification, vous pouvez compter sur le même architecte pour la suite de votre projet. Notamment, gage de qualité de toutes les constructions, le choix des matériaux et des équipements doit se faire en parfaite connaissance de leur compatibilité, de leur fonctionnalité, de leur durabilité et de leur propriété esthétique. C’est un autre rôle crucial de l’architecte :  voir les travaux de cet architecte construction à Perpignan (Pyrénées Orientales, 66)
Ce professionnel du BTP suit de près la matérialisation de l’édifice. Cette étape de contrôle est primordiale. Et qui de meilleur que l’architecte initial pour assurer que ce qu’il a conçu résistant, de hautes performances thermiques, sécuritaire et beau le soit en fin de construction ?

Se fier à l’architecte dans d’autres cas

On peut penser que les architectes ne sont sollicités que pour concevoir et démarrer des travaux. Mais de nos jours, ils sont une bonne aide en matière de montage financier. Grâce à leur plan et leur ingéniosité, obtenir un crédit va être plus facile. Par ailleurs, l’architecte est aussi partie prenante en matière administrative, notamment pour l’obtention d’un permis de construire.
Mais même avant toute planification, vous pouvez vous faire aider par l’architecte pour le choix du terrain de construction. Cet élément est d’ailleurs le premier facteur de réussite ou d’échec, de qualité ou de médiocrité de tout type de projet BTP. Dans le cadre d’un achat immobilier, cet artisan n’est pas moins connaisseur en matière de prix. Il est un des seuls professionnels de l’immobilier à pouvoir évaluer la valeur d’un bâtiment.

Pré-requis théoriques : comment estimer la valeur marchande de sa maison en Ariège ?

Si vous achetez ou vendez une maison en Ariège (09), la première chose que vous voudrez déterminer est la valeur marchande estimée de la maison. Bien que seul un évaluateur puisse fournir une valeur marchande officielle, il est possible de faire l’estimation de sa maison en Ariège , d’estimer la valeur marchande d’une propriété.

Comment estimer la valeur marchande de sa maison en Ariège ?

Ce dont vous aurez besoin :

  • La superficie de la maison en région de Foix ou Pamiers

  • Prix de vente récents de maisons comparables dans la région

Première étape

  • Rassemblez les sources de données. Il existe trois principales sources d’information qui peuvent vous aider à rassembler les données dont vous aurez besoin pour estimer la valeur marchande d’une maison. Vous pouvez contacter un agent immobilier local, consulter la section immobilière de votre journal local ou prendre un magazine immobilier sur les maisons de la région.

Deuxième étape

  • Trouvez des maisons similaires. Utilisez vos sources de données pour trouver des maisons similaires à celle dont vous estimez la valeur. Les maisons similaires sont également appelées propriétés comparables et sont du même type de propriété, ont une superficie similaire, sont dans la même zone et ont des équipements similaires.

Troisième étape

  • Calculez le prix au mètre carré. Relevez les prix de vente de chacune des propriétés comparables et divisez chaque prix de vente par la superficie en pieds carrés de la propriété pour déterminer le prix au pied carré. Par exemple, si le prix de vente est de 200 000 € pour une maison de 2 000 mètres carrés, le prix au pied carré est de 100 € le mètre carré.

Quatrième étape

  • Estimez la valeur marchande. En utilisant le prix par mètre carré, multipliez ce chiffre par le nombre de mètre carrés de votre maison pour calculer la valeur marchande. Par exemple, si votre maison fait 1 900 m2, vous multiplierez 100 € par 1 900 m2 pour obtenir une valeur marchande estimée à 190 000 € .

Conseils et mises en garde

  • La valeur marchande officielle d’une maison ou d’un autre bien immobilier ne peut être déterminée que par un évaluateur agréé, de sorte que le chiffre que vous obtenez en utilisant ce calcul n’est qu’une estimation.

  • Les prix de vente et d’inscription des biens immobiliers sont principalement déterminés par le prix qu’un acheteur est prêt à payer pour acheter un bien. Même si un vendeur inscrit une propriété à un prix qu’il a déterminé en estimant la valeur du marché à l’aide du calcul ci-dessus, si un acheteur n’est pas prêt à payer ce prix, cela peut affecter la valeur du bien immobilier.

  • S’il y a plus d’acheteurs sur le marché qu’il n’y a de maisons à vendre, cela peut faire monter les prix des maisons. Les prix des maisons peuvent baisser s’il y a plus de maisons sur le marché que d’acheteurs. La loi de l’offre et de la demande joue donc également un rôle dans les valeurs du marché.

cours n°6, syllabus : Avantages des biens immobiliers

Les avantages liés à la possession d’un bien immobilier peuvent être énormes. De nombreuses déductions fiscales peuvent être utilisées lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier. Acheter à bas prix et vendre à prix élevé peut vous permettre de réaliser des bénéfices considérables.

Si vous êtes du genre à réparer les choses vous-même, les avantages sont encore plus grands car vous n’avez pas à payer quelqu’un pour le faire à votre place. L’immobilier est une activité importante et l’immobilier commercial a fait des millionnaires, mais ceux qui ne peuvent acheter que leur propre maison ont leurs propres avantages. Si vous calculez les avantages fiscaux dans le tableau général, vous réalisez des économies par rapport à la location. Vous disposez également d’un compte d’épargne sur vos fonds propres que vous n’auriez pas si vous étiez locataire.

Mais le meilleur de tous est que la maison est à vous. Vous pouvez l’agrandir au fur et à mesure que votre famille s’agrandit et vous avez la tranquillité d’esprit que personne ne vous dira que vous devez déménager.

Cours n°6 : Faits concernant la rénovation d’une maison

La transformation ou la rénovation d’une maison implique des choix.

Si vous êtes un passionné de rénovation et que vous avez les compétences nécessaires pour effectuer vous-même les travaux de rénovation, comme la plomberie, le câblage électrique, le travail du bois ou la finition, la peinture et les travaux muraux, vous pouvez économiser beaucoup d’argent en suivant les conseils de rénovation de maison Perpignan, artisan spécialisé travaux.

Si, par contre, vos poches sont profondes ou si vous n’avez pas la confiance ou les compétences nécessaires pour mener à bien vos projets de rénovation vous-même, engagez un entrepreneur. Les meilleurs candidats doivent présenter au moins trois références de clients précédents ainsi qu’un portfolio de travaux antérieurs à examiner.

Les cuisines sont des projets de rénovation populaires

Plus la maison est ancienne, plus il y a de chances que quelque chose se brise, tombe en panne ou s’use tout simplement.

Lorsque vous réfléchissez aux travaux à entreprendre, tenez compte de la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans la maison et de l’objectif des travaux d’aménagement ou de rénovation. Les cuisines et les salles de bains ont généralement la plus grande valeur de revente et font partie des projets de rénovation les plus populaires et les plus coûteux.

Une nouvelle peinture – que vous pouvez généralement faire vous-même – donne à la maison un aspect propre et soigné à moindre coût.

Peindre une pièce

Un ensemble vintage de baignoire et de douche à pieds griffus

La plupart des propriétaires peuvent repeindre une pièce. Achetez suffisamment de peinture pour faire le travail : Estimez la surface des murs et achetez des gallons de peinture en conséquence. Le coût de la peinture va de peu élevé (moins de 20 € le pot) à 30 € le gallon et plus.

La meilleure concordance des couleurs se fait au moment de l’achat initial, et acheter un quart ou un gallon supplémentaire de peinture est un pari sûr. Pour les projets de très grande envergure, l’achat d’un conteneur de cinq gallons, lorsque cela est possible, garantit une couleur uniforme.

cours n°5, syllabus : Facteurs de risque des biens immobiliers

Tout ce que vous faites et tout investissement que vous faites comporte un facteur de risque, même si l’immobilier s’est avéré être un bon investissement à long terme. La plupart des facteurs de risque liés à l’immobilier sont liés au fait de ne pas savoir ce qu’implique l’ensemble de l’opération. Vous devez soit faire des recherches sur les conditions du marché, les lois sur l’immobilier, les divulgations et les inspections, soit engager quelqu’un qui a l’expertise nécessaire pour vous dire quand et dans quelles circonstances c’est un bon investissement.

Vous n’investiriez pas sur le marché boursier sans consulter une personne possédant ce type de connaissances et vous ne devriez pas non plus investir dans l’immobilier sans connaissances. Le mauvais marché ou une pièce de papier oubliée peut vous coûter beaucoup d’argent et de chagrin.

Un problème structurel majeur qui n’a pas été détecté parce que vous n’avez pas effectué les bonnes inspections peut transformer votre investissement en faillite. Faites les choses correctement, et vous serez toujours gagnant dans l’immobilier.

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