Economie et Immobilier

Le calcul de l’impôt sur les plus values immobilières suit les différentes étapes suivantes :

1. Le calcul de la plus value brute imposable (PVBI)

PVBI = (Prix de vente – frais) – (prix d’acquisition + frais)

Prix de vente : C’est le prix qui figure dans l’acte authentique de vente
Les frais déduits au prix de vente : Ils sont strictement délimités par la circulaire du 14 janvier 2004 qui précise que sont déductibles :

• Les frais d’agence (lorsqu’ils sont inclus dans le prix de vente)
• Les frais de diagnostic et de certification obligatoire
• Les frais de mainlevée d’hypothèque
• Les indemnités d’éviction éventuellement versées à un locataire

Prix d’acquisition : Soit le bien a été acquis à titre onéreux et le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte. Soit le bien a été reçu en donation ou succession et le bien est l’évaluation déclarée lors de la succession ou de la donation, même si le bien à été sous évalué.
Les frais ajoutés au prix d’achat :

• Les frais de notaire.
• Les frais d’agence (s’ils étaient à la charge de l’acquéreur, c’est-à-dire en plus du prix) .
• Les travaux qui ont été réalisés.
• Enfin lorsque le bien à été acquis à titre gratuit, sont également rajoutés les droits de mutations payés lors de la succession ou de la donation.

2. Le calcul de la plus value nette imposable (PVNI)

PVNI = PVBI – abattement de 10% par année de détention à partir de la 6ème puis un abattement forfaitaire de 1000€ par indivisaire ou par époux.

3. Le calcul et le paiement de l’impôt

Dans le nouveau régime de plus value, l’impôt est payé à la source puisqu’il est prélevé sur le prix de vente par le notaire. Le notaire fait signer au vendeur une déclaration 2048 IMM.

4. Le taux de l’impôt

3 hypothèses :

1. Si le vendeur est domicilié en France le taux de l’impôt est de 16% + (en 2008) 11% de CSG CRDS. Donc en 2009 la CSG CRDS passe à 12,1% puisqu’il lui est ajouté une taxe de 1,1% sur tous les revenus du patrimoine pour le financement du RSA. Total de 28,1.
2. Si le vendeur n’est pas domicilié en France mais dans l’un des pays de l’UE + Islande et Norvège, il ne paye que l’impôt à 16%
3. Si vendeur est domicilié hors UE, dans ce cas l’impôt passe 33,33%

L’impôt sur les plus value peut impacter très largement les bénéfices que vous pouvez réaliser. La connaissance entre autres des moyens d’exonération peut donc s’avérer particulièrement intéressante.

Avec une progression continue des prix de l’immobilier en France, l’idée d’une bulle immobilière fait débat.

Les prix du marché immobilier français

Depuis trente ans, les prix des logements anciens ont été multipliés par deux et les loyers ont augmenté de 30% selon les agents immobiliers.
Si dans le neuf, les prix ont beaucoup augmenté, la hausse dans l’ancien a été encore plus rapide. La rareté du foncier en est la principale cause. Mais les fluctuations des taux d’intérêt, les avantages fiscaux et les conditions de financement ont aussi participé à cette croissance des prix, bien qu’ils n’expliquent pas la rapidité de cette augmentation.
Le mètre carré à Paris vient d’atteindre les 8.000€. Les notaires anticipent même les 8.400€ avant l’été en s’appuyant sur les chiffres des promesses de vente. Dans sa hausse démesurée des prix de l’immobilier, Paris entraîne la petite couronne et la grande couronne.
En parallèle, au premier trimestre 2021, la vente des appartements anciens a baissé de 7%, par rapport à la même période il y a un an, et celle des maisons, de 9%.
Avec des prix qui poursuivent leur ascension, à Paris aussi les ventes ont reculé : -12% avec moins de 7.000 transactions pour ce début d’année 2021.

Une bulle immobilière : qu’est ce ?

Une bulle immobilière est une bulle de spéculation apparaissant à l’échelle locale (région) ou sur l’ensemble du territoire d’un marché immobilier. Sa principale caractéristique est la hausse rapide de la valeur des biens immobiliers.
L’augmentation des prix des biens immobiliers évolue alors sans rapport avec de nombreux constitutifs économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Cette brusque progression est étroitement liée à des aspects spéculatifs et psychologiques.

Le CAS : pour

Selon le Centre d’Analyse Stratégique (CAS), rattaché au Premier Ministre, la hausse des prix enregistrée au sein du marché immobilier français s’explique par l’existence d’une bulle immobilière spéculative soutenue par la déconnexion entre l’évolution du prix des logements et celle du revenu des ménages.
Les causes :
• les zones tendues : rareté du foncier et zones peuplées
• la fiscalité attrayante, les aides à l’achat (PTZ, Scellier, etc.) et les conditions de financement (allongement de la durée de crédit immobilier à la construction, etc.) qui ont rendu plus solvables les ménages et dopé la demande de logements
• l’évolution démographique (séparations, vieillissement de la population, etc.) qui accroît le besoin de logements

Les prix des logements dans le carré Cheverus à Bordeaux sont proches de ceux de Paris !

En plein cœur de Bordeaux, des appartements prestigieux en construction sont vendus à des tarifs proches de ceux de la capitale: 7.500 euros le m². Un complexe de 106 appartements se situant dans le carré Cheverus fait partie du projet de transformation de la Promenade Sainte-Catherine. Au rez-de-chaussée du bâtiment, de grandes enseignes ouvriront des boutiques. Le succès est au rendez-vous pour ce vaste projet urbain, puisque 60% des logements ont déjà trouvé preneur. Pas étonnant quand on sait que Bordeaux, Besançon, Toulouse, Amiens et Paris sont classées parmi les meilleures villes pour investir dans l’immobilier.

Bordeaux: un T5 à un million d’euros

Les logements les moins chers du carré Cheverus sont vendus à un prix de 6.500 euros le m², et les plus prestigieux à 7.500 euros le m². Des tarifs extrêmement élevés pour Bordeaux. Les futurs propriétaires devront débourser plus d’un million d’euros pour acheter un 5 pièces de 145 m². Pour un deux pièces de 54m², le tarif indiqué est de 328.000 euros !
Vous rêvez d’acheter un logement à Bordeaux. Découvrez nos annonces 100% entre particuliers.

Acquisition d’un logement dans le carré Cheverus au centre de Bordeaux : des acheteurs d’âge mur, ou venus de Paris

La clientèle attirée par ce projet immobilier se compose plutôt de gens d’un certain âge, dotés d’un fort pouvoir d’achat et souhaitant vivre dans le centre de Bordeaux, ou de Parisiens mutés dans la ville. les tendances et opportunités du marché nantais
Le promoteur justifie le niveau des tarifs en expliquant que l’offre en logements neufs est très rare dans le cœur de la ville d’Aquitaine, et qu’il s’agit d’appartements d’exception. Certains sont dotés de terrasses de 70m²! La construction des logements devrait s’achever en 2014.

Baisse de 5% de la consommation d’énergie des logements de 2018 à 2022

La consommation moyenne d’énergie par m² des logements a baissé de -5 % au cours des 5 dernières années (de 2018 à 2022) en France, révèle une récente étude du cabinet Carbone 4.
D’après le cabinet de conseil spécialisé dans la stratégie carbone, les raisons d’une telle baisse résident principalement dans les travaux de rénovation énergétique (travaux d’isolation, etc.), et dans les remplacements des anciennes chaudières à fioul par des pompes à chaleur ou des chaudières performantes, consentis par de plus en plus de ménages.
Une telle désaffection pour le chauffage à fioul a entraîné, en 5 ans, un recul de -18 % de la consommation de fioul dans l’Hexagone.

Les principaux isolants sur le marché sont la laine de verre, la laine de roche, la ouate de cellulose, la laine de bois, le chanvre, le polystyrène, la mousse polyuréthane. L’isolation peut être réalisée par l’intérieur comme par l’extérieur, cette dernière technique étant la plus efficace quand au traitement des ponts thermiques difficiles à traiter même lors d’une construction neuve. L’unité de mesure de la résistance thermique d’un isolant est le lambda, indice de référence associé avec l’épaisseur, servant à définir la résistance thermique R d’un matériau. Par définition, plus l’isolant est épais et plus il est efficace, mais plus il devient chère également. En effet, un isolant quel qu’il soit, gagne toute son efficacité sur les premiers centimètres d’épaisseurs tandis que sur les derniers centimètres d’épaisseurs de l’isolant, il n’en reste pas moins efficace, mais la quantité de chaleur à bloqué est moindre ainsi, le rapport cout isolant économie d’énergie est très important sur les premières épaisseurs et s’en voit considérablement inversé sur les dernières épaisseurs de l’isolant.

Émission de GES dans l’habitat : -14 % par personne en 5 ans

Sur la même période, ce repli de 5 % de la consommation d’énergie (grâce à moins de fioul, à des chaudières plus économes, à des habitats mieux isolés) utilisée dans les logements a eu pour conséquence une baisse de -14 % par personne des émissions de gaz à effet de serre (GES) liées à ce type de consommation par les ménages français.

 
Toutefois, la forte hausse de la consommation de certains produits, notamment informatiques et électroniques (ordinateurs, télévisions à écran plat, smartphones, tablettes, téléphones…), « contrebalance entièrement les gains réalisés sur la consommation d’énergie des logements », constate le cabinet Carbone 4. En effet, les émissions de GES liées à la fabrication et à l’achat de produits électroniques ont, pour ce qui les concerne, bondi de +40 % !
Bonne nouvelle toutefois : selon l’enquête, le bilan carbone des français a stagné au cours des 5 dernières années.

La plus value est un bénéfice réalisé dans la vente d’un bien. Lors de toute vente d’un bien immobilier en France, l’administration procède à l’imposition des bénéfices réalisés entre l’achat et la revente d’un bien immobilier. Le régime des plus values immobilières a profondément évolué depuis le 1er janvier 2004. Une bonne compréhension de la taxation des plus values immobilière est particulièrement importante pour tout investisseur.

QUI EST REDEVABLE DE CET IMPOT ?

Toute personne physique – domiciliée en France ou à l’étranger – qui vend en France un immeuble est taxée au titre des plus values immobilière.

La loi a prévue 5 grands cas d’exonération, c’est pourquoi seule 1 vente sur 4 est en réalité taxée.

1. La vente de la résidence principale

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt à condition qu’elle constitue la résidence principale au moment de la vente.

• La résidence principale est en principe le bien que l’on occupe au moins 183 jour par an.
• La vente des annexes d’une résidence principale . Les annexes de la résidence principale vendues en même temps que la résidence principale sont exonérées de plus values immobilière.

2. Un bien détenu depuis 15 ans et plus

Tout bien immobilier détenu depuis au moins 6 ans révolus bénéficie chaque année d’un abattement de 10% par an sur le montant de la plus value brut. Par conséquent au bout de 15 ans, tout bien immobilier est pleinement exonéré de l’impôt sur les plus values immobilières.

3. La vente d’un bien dont le prix ne dépasse pas 15000€

Les biens dont le prix de transaction est inférieur à 15 000 € sont exonérés de l’impôt sur les plus values.
Lorsque le bien appartient à une indivision ou à une communauté de type SCI, on prend en compte 15 000 € par personne.

4. L’expropriation

Une expropriation est une vente forcée. Elle peut permettre de dégager une plus value qui en principe est taxable au titre de l’impôt sur les plus values. Toutefois si le propriétaire exproprié réinvestit son indemnité d’expropriation dans l’immobilier à hauteur d’au moins 95% et dans un délai maximum de 12 mois, il est exonéré d’impôt.

5. Les retraités ou les handicapés sont exonérés de plus values sous conditions

Ils seront exonérés de plus values s’ils ne sont pas imposés au titre de l’impôt sur le revenu et que d’autre part ils sont exonérés de l’ISF.

La vente de particuliers à particuliers représente une bonne moitié de l’ensemble des transactions immobilières en France.

Ce type de transaction permet l’économie de tous les frais liés aux commissions d’agent immobilier, ce qui présente un avantage à la fois pour le vendeur et l’acheteur. Cependant, ce processus n’est pas sans risque dans la mesure où il intervient entre personnes non professionnelles et il est nécessaire de prendre des précautions du fait qu’il s’agit d’un investissement conséquent, « l’achat d’une vie » le plus souvent.

Entre particuliers on connaît mieux que quiconque le bien que l’on propose pour l’avoir habité, ceci est essentiel pour l’acquéreur qui a besoin d’être rassuré par rapport à son investissement.

Une bonne négociation passe par une prise en compte des motivations d’achat de l’acquéreur, ainsi que de celles qui seraient éventuellement un frein.

Dans un premier temps mettre en avant les points forts de son bien :

1. Une bonne description du bien (toutes les commodités et éléments de confort à savoir l’orientation sud, la cuisine équipée, les hauteurs sur plafond, les terrasses et balcons, le garage et tous les équipements viendront flatter l’orgueil du client)
2. Sa situation (c’est la règle d’or de l’acquisition d’un bien immobilier)
3. Environnement immédiat (le potentiel acquéreur sera très sensible à la sécurité dans la mesure où il s’agit de son futur cadre de vie familial, tous les éléments pouvant le conforter à ce sujet seront très appréciés notamment la présence d’une vidéo surveillance et une bonne présence policière)
4. Les services à proximité (les transports, les commerces et les services publics telles que une crèche, une école, la poste)
5. Une bonne valorisation de son bien, retenez que les gens préfèrent les biens classiques laissant des marges de personnalisation (il est indispensable que toutes les pièces soient désencombrées et que l’ensemble de la maison soit bien entretenu, les gens sont particulièrement attentifs à la propreté et il convient de mettre toutes chances de coté en effectuant de petits travaux de réparations. Ne pas hésiter à faire des travaux par un artisan rénovation : fenêtre double vitrage, peintures … Ne pas perdre de vue que moins il y a de défauts et moins le client sera tenté de négocier le prix)
6. Le potentiel de revente du bien (l’espérance d’une plus value est un élément déterminant de l’acquisition d’un bien immobilier, ainsi le client sera très sensible à l’évolution du quartier et au projet urbain)
7. Le prix proposé doit être bien maîtrisé et de préférence obtenu au moyen d’une évaluation faite par les professionnels du secteur, agents immobiliers, notaires…
8. Il est inutile de survendre le bien, se limiter à une description sommaire de manière à laisser le client se faire sa propre opinion lors de la visite, retenez surtout que le « bien parle de lui-même »
9. Donner le maximum d’informations relatives aux charges inhérentes au logement, avec des factures à l’appui, le client appréciera (si en copropriété compte rendu AG, facture de gaz, d’électricité, taxe foncière, différents diagnostics déjà réalisés sur le bien sachant que le Diagnostic de Performance Energétique DPE est obligatoire depuis le 14/07/2010).

A la fin de la visite, il est intéressant dans la mesure du possible de remettre un dossier récapitulatif au client où il pourra retrouver tous les éléments importants relatif au bien à savoir notamment quelques photos, les caractéristiques telles que la surface, le nombre de pièce, et le prix.

La prise de décision définitive de votre acheteur se fait en général au bout de deux, voir trois visites. Mais il se peut aussi que dès la première visite, un acheteur vous fasse une offre. Aussi, soyez prêt !

Suite de notre article sur le marché locatif en GB

Pourtant, en Angleterre, la construction de logements neufs est très loin d’avoir atteint les sommets de la folie espagnole ou française. Et il y a quelques mois encore, les experts du marché de l’immobilier expliquaient que contrairement à ses voisins occidentaux, la Grande-Bretagne n’avait pas livré beaucoup de biens immobiliers neufs, et qu’il est temps qu’elle construise davantage pour combler le retard. Ce qui devrait permettre de réduire la pression sur les prix et les loyers, les plus élevés d’Europe et peut-être même du monde. Mais la crise et l’effondrement de la livre sterling ont balayé ces sommets et le m² à Londres semble être au même prix que celui qui s’affiche encore dans les vitrines des agences immobilières à Paris.

Le retour des anglais qui vendent les biens achetés en Espagne ou en France, par exemple en Normandie ou dans le Limousin, ou encore sur la Costa del Sol, ne parvient pas à réduire la tendance fortement baissière du marché immobilier anglais, ni dans les campagnes, ni dans les grandes agglomérations.

Et encore moins dans la capitale où bon nombre de candidats à la location ou à l’achat, sont fermement décidés à prendre leur revanche, et de se loger – enfin ! – décemment dans Londres. Après des années d’incessantes humiliations, de cohabitations et colocations forcées. Et de véritable racket de la part des propriétaires peu scrupuleux, surfant sur la vague de la pénurie et du quasi plein emploi en plus d’une vague d’immigration sans précédent.

Les prix de l’immobilier à Nantes

Pour un achat immobilier à Nantes, les prix des appartements ou des maisons varient par quartier :

• pour un appartement au centre de Nantes, le prix du mètre carré est compris entre 2.190€ et 3.440€ contre un prix variant entre 1.940€ et 2.390€ dans le sud de la ville,

• le prix d’une maison ancienne de 5 pièces oscillera entre 210.000€ et 290.000€ dans le quartier Chantenay alors qu’il variera entre 246.000€ et 347.500€ du côté de Longchamps,

• enfin, pour un appartement neuf, il faudra compter en moyenne entre 3.780€ et 4.700€ le mètre carré dans le centre, entre 2.710€ et 4.120€ le mètre carré dans le secteur de Beaulieu et entre 3.560€ et 5.000€ le mètre carré si vous souhaitez acheter du côté de Saint Donatien.

Le petit nouveau à Nantes : le tram-train

Le nouveau véhicule desservira la ligne Nantes-Clisson en complément du TER.
Le tram-train a été officiellement mis en service le 15 juin 2011 à Nantes, après plusieurs reports.
Véhicule polyvalent mariant certains atouts du tramway (légèreté, articulation dans les virages, ouverture/fermeture rapide des portes, planchers bas) et du train (confort, vitesse), le tram-train dessert la ligne Nantes-Clisson en complément du TER, et s’est lancée aussi, en 2013, sur la future ligne Nantes-Châteaubriant pour laquelle il avait été initialement commandé.
Habillé d’une couleur bleue choisie par la région Pays de la Loire, le tram-train pourra transporter 240 personnes dont 98 assises, à une vitesse de pointe de 100 km/h et desservir presque toutes les gares intermédiaires (Pas-enchantés, Frêne-rond, Vertou, La Haye-Fouassière, Le Pallet).

Les prix de l’immobilier à Amiens

A Amiens, le prix moyen de l’immobilier est 20% plus élevé que dans les communes avoisinantes d’Abbeville ou de Saint Quentin.

La ville est scindée en deux : le sud adoré, le nord boudé. La partie de la ville préférée des acheteurs amiénois voit ses prix plus élevés de 10 à 20% par rapport aux quartiers nord et il en va de même pour le centre-ville.
Ainsi, pour un appartement ancien au nord d’Amiens, le mètre carré pratiqué oscille entre 1.020€ et 1.300€ alors qu’il variera entre 1.550€ et 2.340€ au sud de la ville.
Les secteurs les plus prisés sont les quartiers Saint-Leu, Saint-Roch, Saint-Pierre et Henriville, au centre d’Amiens. Henriville, pourvu de maisons bourgeoises, attire néanmoins beaucoup moins les potentiels acquéreurs en raison de prix abusifs.
A Saint-Roch, pour un 2 pièces ancien, il faut compter entre 1.630€ et 2.460€. Pour le même appartement en centre-ville, le mètre carré est compris entre 2.150€ et 2.550€.
Dans le neuf, le mètre carré pour un appartement est estimé :
– entre 2.950€ et 3.360€ dans le sud d’Amiens,
– entre 3.370€ et 3.610€ dans le centre.
Pour une maison ancienne au nord de la ville, le budget à prévoir doit être compris entre 150.000€ et 183.500€. Du côté de Saint Anne-Saint Acheul, une maison ancienne de 5 pièces vaut entre 140.000e et 200.000€.

Un éco-quartier au sud-ouest d’Amiens

La ville d’Amiens voit actuellement sortir de terre une nouvelle zone d’aménagement concerté au sud ouest. La ZAC Intercampus intégrera, sur 80 hectares, 2.400 logements, 12 hectares de jardins familiaux, un site propre dédié aux transports en communs avec des pistes cyclables et une promenade piétonne. Le futur centre hospitalier régional universitaire, prévu pour 2013, et l’université Jules Verne seront donc reliés au centre ville.
Facilitant les économies d’énergies et privilégiant les énergies renouvelables, les installations et l’ensemble de l’opération ont été budgétés à 60 millions d’euros.

“L’année 2021 restera-t-elle dans les annales comme la dernière année de vaches grasses de l’immobilier ? Une chose est sûre, il s’agit d’une période de transition. Après plusieurs années d’envolées et d’excès, le marché immobilier connaît un début de correction ?

Au quatrième trimestre 2021, les prix des logements anciens ont été quasiment stables (une hausse de 0,1 %), et, sur un an, la hausse s’est limitée à 4,3 %, selon les données publiées, par les chambres des notaires d’Ile-de-France et l’Insee.