Le calcul de l’impôt sur les plus values immobilières suit les différentes étapes suivantes :
1. Le calcul de la plus value brute imposable (PVBI)
PVBI = (Prix de vente – frais) – (prix d’acquisition + frais)
Prix de vente : C’est le prix qui figure dans l’acte authentique de vente
Les frais déduits au prix de vente : Ils sont strictement délimités par la circulaire du 14 janvier 2004 qui précise que sont déductibles :
- Les frais d’agence (lorsqu’ils sont inclus dans le prix de vente)
- Les frais de diagnostic et de certification obligatoire
- Les frais de mainlevée d’hypothèque
- Les indemnités d’éviction éventuellement versées à un locataire
Prix d’acquisition : Soit le bien a été acquis à titre onéreux et le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte. Soit le bien a été reçu en donation ou succession et le bien est l’évaluation déclarée lors de la succession ou de la donation, même si le bien à été sous évalué.
Les frais ajoutés au prix d’achat :
- Les frais de notaire.
- Les frais d’agence (s’ils étaient à la charge de l’acquéreur, c’est-à-dire en plus du prix) .
- Les travaux qui ont été réalisés.
- Enfin lorsque le bien à été acquis à titre gratuit, sont également rajoutés les droits de mutations payés lors de la succession ou de la donation.
2. Le calcul de la plus value nette imposable (PVNI)
PVNI = PVBI – abattement de 10% par année de détention à partir de la 6ème puis un abattement forfaitaire de 1000€ par indivisaire ou par époux.
3. Le calcul et le paiement de l’impôt
Dans le nouveau régime de plus value, l’impôt est payé à la source puisqu’il est prélevé sur le prix de vente par le notaire. Le notaire fait signer au vendeur une déclaration 2048 IMM.
4. Le taux de l’impôt
3 hypothèses :
- Si le vendeur est domicilié en France le taux de l’impôt est de 16% + (en 2008) 11% de CSG CRDS. Donc en 2009 la CSG CRDS passe à 12,1% puisqu’il lui est ajouté une taxe de 1,1% sur tous les revenus du patrimoine pour le financement du RSA. Total de 28,1.
- Si le vendeur n’est pas domicilié en France mais dans l’un des pays de l’UE + Islande et Norvège, il ne paye que l’impôt à 16%
- Si vendeur est domicilié hors UE, dans ce cas l’impôt passe 33,33%
L’impôt sur les plus value peut impacter très largement les bénéfices que vous pouvez réaliser. La connaissance entre autres des moyens d’exonération peut donc s’avérer particulièrement intéressante.
