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cours n°7 : Méthodes de détermination de la valeur des biens immobiliers – Par les coûts

Il existe trois techniques d’évaluation de base utilisées par les évaluateurs pour estimer la valeur actuelle d’un bien. Il s’agit de l’approche par le coût, l’approche par le revenu et l’approche par la comparaison des ventes.

Approche par les coûts

L’approche par les coûts convient le mieux aux biens à usage spécial qui ne génèrent pas de revenus, comme les bâtiments publics, les écoles et les églises. Fondamentalement, cette approche consiste à estimer le coût de remplacement du bien, moins toute dépréciation des structures, comme la détérioration physique, l’obsolescence fonctionnelle et la dépréciation externe. Après avoir déterminé la valeur du terrain, sur la base d’un terrain vacant comparable utilisé de manière optimale, ce montant est ajouté au coût de construction pour remplacer le bâtiment (moins toute dépréciation). L’approche peut être adoptée du point de vue du coût de reproduction ou du coût de remplacement. Le coût de reproduction consisterait à dupliquer les bâtiments, y compris les caractéristiques positives et négatives. Le coût de remplacement consisterait à construire une structure similaire, mais non exacte.

La méthode du coût de remplacement est plus couramment utilisée pour évaluer les structures plus anciennes, selon « Modern Real Estate Practice » de Galaty, Allaway et Kyle.


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