immo-formation

Appraisal Systems examine également l’état du bien. L’évaluateur estime la durée de vie utile restante du toit, du revêtement de sol, des systèmes électriques et de la plomberie afin de déterminer combien de temps le nouveau propriétaire peut attendre avant de devoir dépenser une somme importante en réparations. De nombreux acheteurs veulent une maison « clé en main », c’est-à-dire une maison dans laquelle ils peuvent emménager immédiatement sans avoir à effectuer de grosses réparations. Une maison bien entretenue a donc une valeur d’évaluation plus élevée qu’une maison similaire qui a besoin d’une nouvelle moquette, d’un nouveau revêtement et de nouvelles fenêtres.

Restrictions

L’évaluateur doit également analyser les charges pesant sur la propriété, telles que les servitudes et les évaluations spéciales. Toute restriction qui affecte le droit d’un propriétaire à jouir de son bien ou à le vendre peut affecter la valeur de la propriété. L’obligation d’adhérer à une association de propriétaires et les restrictions dans l’acte de propriété qui limitent les changements qu’un propriétaire peut apporter à l’extérieur de sa maison peuvent influencer l’évaluation de l’expert. Si des changements de zonage ou un litige peuvent affecter la propriété, l’évaluateur doit également prendre ces questions en considération pour déterminer la valeur.

Ventes antérieures

Un évaluateur d’Appraisal Systems recherche des informations sur les ventes antérieures de la maison à évaluer et sur les ventes de maisons comparables dans la région. Les normes uniformes exigent que les évaluateurs analysent les informations relatives à tout contrat de vente en cours sur la maison et à toute vente conclue sur la maison au cours des trois années précédant la date de l’évaluation. Appraisal Systems analyse également les ventes conclues sur des maisons similaires et les prix de vente de maisons similaires qui sont en vente au moment de l’évaluation.

Troisième étape

Ouverture d’un compte bancaire en Grèce – Ce compte bancaire à usage général sera utilisé lors de la vente de la propriété pour le transfert de fonds et le paiement du prix de vente, des frais et des taxes. Plus tard, vous pourrez l’utiliser comme votre compte bancaire à usage général en Grèce.

Quatrième étape

Exigences du gouvernement grec – Nous vous obtiendrons un numéro fiscal grec (équivalent de la sécurité sociale), appelé AFM (a-fee-me). Ce document personnel est nécessaire pour conclure la vente. Nous faciliterons également le paiement des frais d’enregistrement foncier (ces frais représentent environ 2 % du prix de vente) et des impôts fonciers (généralement environ 9 à 11 % du prix de vente). L’acheteur est responsable de toutes les taxes liées au transfert de propriété.

Cinquième étape

Acte de vente – Cet acte est signé deux mois après la signature du contrat de vente. Nous nous assurerons que ce document est classé propriété. La clôture ou l’achèvement de la vente implique la signature de l’acte de vente, qui transfère la propriété légale d’une propriété. Après la signature de l’acte, la copie originale est enregistrée au bureau d’enregistrement de la propriété, et le nom du nouveau propriétaire est inscrit sur l’acte d’enregistrement. Une fois que nous avons obtenu le feu vert et que la maison est vendue, les documents sont envoyés ou apportés en personne au bureau du registre foncier compétent afin que vous puissiez obtenir le titre de propriété. Immobilier en Grèce –

Cet article à destination es étudiants de 1ere année traite de l’investissement dans le difficile marché de l’immobilier en Grèce. La période de récession est la période idéale pour faire de telles démarches. La Grèce est un paradis immobilier abordable et à faible taux d’imposition.

Première étape

Choisir un avocat – Il n’y a pas de système de séquestre en Grèce. Pour conclure la vente de la propriété, nous devons engager un avocat qui fera des recherches sur les titres et les réclamations pour s’assurer que vous achetez la propriété au propriétaire légitime et qu’elle est libre de tout privilège. Les non-résidents grecs doivent désigner un résident grec pour recevoir toutes les communications pendant votre séjour à l’étranger. Vous aurez besoin d’un avocat qui vous aidera également si vous avez besoin d’un ingénieur civil pour vous assurer que le terrain qui accompagne la propriété a un zonage approprié.

Deuxième étape

Choisir un notaire (Symvoliographos) – Cette personne s’assure que tous les documents sont en ordre. Il donne l’autorisation de vendre la maison et vérifie que les documents seront envoyés au registre foncier. Le Symvoliographos est la personne la plus importante dans tout le processus. Les notaires sont de véritables avocats et ils examinent les documents pour s’assurer que les points sur les « i » et les « t » sont respectés. Ils peuvent faire ou défaire la vente.

les légendes

Toute légende explique l’histoire de quelqu’un qui part à la découverte du monde et qui revient. Par exemple: Tristan et Iseult. C’est le voyage initiatique, l’apprentissage de la vie!

Le support est vivant dans la transmission :

la voix, le mouvement de celui qui raconte. le sens des mots et des signes est très important.

Le conteur est le garant du contenu de l’histoire. Il est porteur du savoir qu’il respecte. Et en même temps, le textes passant par lui, s’imprime de ce qu’il est.

Le rapport avec le public est très important , le choix de l’histoire, du texte à transmettre se fait  en fonction du public. par exemple Homère raconte en fonction de ceux à qui il s’adresse.

qualité pédagogique indispensable!

les chants traditionnels

les contes

les mythes

La geste

les poèmes héroïques

Les généalogies

Les proverbes

Par exemple: Les proverbes: ce sont des phrases expérimentées par d’autres et qui servent à expliquer une situation, la sublimer, la dépaser…

L’intégration étant corporelle par la mémoire et même le balancement, il n’y a pas la même prise de recul que dans la lecture. Par contre son intégration est forte. Pour cette conservation il suffit que les mots forment une séquence rythmique mais aussi doivent avoir des éléments sonores, non seulement pour leur sens mais pour leur musique.

Signes d’une bulle immobilière : Les marchés d’acheteurs

Lorsque les conditions sont favorables aux prêteurs (faible taux de chômage, forte consommation, etc.), les programmes de prêts immobiliers abondent. Les propriétaires profitent de plans de financement attrayants pour améliorer leurs maisons et les vendre avec des bénéfices importants. Les acheteurs deviennent nombreux tandis que la valeur nette des maisons augmente (marché de vendeurs). Cependant, lorsqu’un marché devient saturé de dettes hypothécaires, les prêts diminuent souvent et le nombre d’acheteurs potentiels suit. La valeur nette de la maison diminue naturellement et les bénéfices des ventes diminuent progressivement (marché d’acheteurs). Lorsque la baisse des valeurs se poursuit, on assiste souvent à une vague de propriétaires qui se retrouvent soudainement « sous l’eau » (leur dette hypothécaire est supérieure à la valeur de leur maison) et, dans les cas extrêmes, à une explosion des saisies.

Augmentation du taux de chômage

Des conditions d’emploi favorables entraînent généralement une augmentation des ventes de maisons. Les banques, surtout si elles profitent de prêts hypothécaires en règle, augmentent leurs portefeuilles en proposant davantage de produits de prêt. L’augmentation de la population liée à l’emploi suit souvent. Les acomptes deviennent plus courants dans les achats immobiliers et les valeurs augmentent. Toutefois, lorsque les fronts d’emploi se stabilisent et que les taux de chômage augmentent, une bulle pourrait se profiler à l’horizon. Les travailleurs commencent à se déplacer vers des marchés plus favorables à la recherche de meilleurs emplois, les dépenses de consommation diminuent et le marché est inondé de propriétés disponibles. Les valeurs baissent alors, ce qui marque le début d’une véritable bulle.

Une bulle immobilière se produit lorsque la valeur des biens immobiliers commence à augmenter et atteint un point où elle dépasse les revenus collectifs des acheteurs potentiels. Cela provoque un blocage radical des prêts et fait chuter les valeurs en spirale. Il est plus facile de reconnaître l’apparition d’une bulle si l’on est capable de repérer les signaux d’alarme dans les domaines du crédit, des dépenses et de l’emploi.

Si presque tous les marchés finissent par se remettre d’une bulle immobilière, cette situation peut être financièrement dévastatrice pour des millions de propriétaires. Cela peut également signifier une frénésie d’alimentation pour les investisseurs immobiliers, car les maisons sont souvent vendues pour quelques centimes de dollars pendant la baisse de valeur d’une bulle.

Augmentation du financement immobilier

Lorsque le nombre de programmes de prêts immobiliers disponibles augmente, l’accession à la propriété augmente également. Si ce phénomène n’est parfois pas dangereux, il peut être le signe évident d’une bulle, notamment lorsque les acheteurs augmentent leurs obligations en matière de logement alors que leurs revenus restent les mêmes. Tant que les prêts hypothécaires sont en règle, les valeurs se maintiennent ou augmentent. Toutefois, lorsque les événements naturels de la vie (maladies, licenciements et réductions de salaire) se multiplient, les propriétaires se retrouvent à la merci d’une réduction des effectifs, voire d’une saisie, ce qui fait baisser progressivement le prix de l’immobilier.

La réglementation en matière d’accès à la plage est claire : le littoral appartient au domaine public et doit rester accessible à la libre circulation. Ainsi lorsqu’une maison possède une plage privée, seule la partie supérieure de la plage est privée. Le reste constitue le chemin du douanier ou sentier littoral, une servitude de trois mètres minimum en bordure de plage

Maison avec plage privée, réglementation accès plage

Tout propriétaire d’une maison avec plage privée doit se conformer à la réglementation en matière d’accès à la plage. En effet, les plages, ou plus exactement le littoral appartient au domaine public. Ce dernier doit rester accessible à la libre circulation.
La loi n°2002-279 du 27 février 2002, art. 115 parue au Journal Officiel du 28 février 2002 rappelle que : « l’accès des piétons aux plages est libre sauf si des motifs justifiés par des raisons de sécurité, de défense nationale ou de protection de l’environnement nécessitent des dispositions particulières. L’usage libre et gratuit par le public constitue la destination fondamentale des plages au même titre que leur affectation aux activités de pêche et de cultures maritimes. Les concessions de plages sont accordées ou renouvelées après enquête publique ; elles préservent la libre circulation sur la plage et le libre usage par le public d’un espace d’une largeur significative tout le long de la plage».
Ainsi les propriétaires de maisons situées en bordure de plage ne peuvent pas y interdire l’accès aux promeneurs. Si la propriété possède une plage privée, seule la partie supérieure de la plage peut posséder un panneau « plage privée ». La même problématique avait lieu pour le dépôt d’un devis de construction de piscine à Perpignan en mode public/privé…

Maison avec plage privée, réglementation accès plage : chemin du douanier

Les propriétaires de maisons avec accès sur la plage sont tenus de respecter la réglementation, notamment la notion de chemin de douanier ou sentier littoral. Le chemin du douanier, établi par la loi n°1285 du 31 décembre 1976, contraint les propriétaires d’une maison en bord de plage à laisser libre à la circulation une bande de 3 mètres de largeur en bordure du domaine public maritime sur la partie du rivage couverte par la mer lors de la marée haute. Par contre, en vertu des articles L.160-6 à L.160-8 et R.160-8 à R.160-33, C. urbanisme, l’usage et le stationnement des deux roues et des véhicules à moteur est interdit sur les chemins du douanier.
Les chemins du douanier sont gérés par les communes et la direction départementale de l’Equipement (DDE). Voir aussi pour les piscines publiques.

Les évaluateurs examinent le prix de vente des maisons voisines (exemple : estimer la valeur marchande de sa maison en Ariège).

Appraisal Systems, Inc. est une société d’évaluation immobilière du New Jersey qui offre des services complets et évalue des biens situés dans tout l’État du New Jersey. Appraisal Systems évalue les biens immobiliers résidentiels et commerciaux pour une variété de clients. L’entreprise suit les normes uniformes de la pratique professionnelle de l’évaluation.

Emplacement

L’évaluateur doit évaluer l’emplacement, la vue et le terrain d’une propriété, entre autres attributs similaires. Une maison située sur une pente abrupte peut nécessiter des travaux de correction de l’érosion pour réduire le risque de glissement de terrain – une procédure coûteuse. Appraisal Systems peut évaluer une maison située dans une zone aisée, comme le comté de Hunterdon, à une valeur plus élevée qu’une maison similaire située ailleurs dans l’État. Une maison située dans une rue très fréquentée est généralement évaluée à une valeur inférieure à celle d’une maison située dans un cul-de-sac tranquille de banlieue. Parmi les autres facteurs liés à l’emplacement qu’un évaluateur prend en compte, citons la qualité des écoles voisines et la proximité de commodités telles que les centres commerciaux et les restaurants.

Biens personnels

Si un contrat immobilier inclut des biens personnels dans la maison, les normes d’évaluation uniformes exigent qu’un évaluateur d’Appraisal Systems évalue la valeur des biens personnels ainsi que celle des biens immobiliers. Les appareils électroménagers, les couvre-fenêtres et les meubles sont des exemples de biens personnels. L’évaluateur doit également évaluer les biens personnels incorporels, tels que la réputation de la maison. Si une maison a été la scène d’un crime ou si elle a la réputation d’être hantée, elle peut être considérée comme un bien stigmatisé, et l’évaluateur doit ajuster sa valeur en conséquence.

Approche par les ventes

La méthode de comparaison des ventes est la technique la mieux adaptée pour déterminer la valeur des propriétés résidentielles. Elle consiste à comparer le bien en question avec des biens similaires qui ont été vendus dans le voisinage ou dans la zone générale, au cours d’une période récente (six mois, par exemple). Des ajustements sont apportés aux prix payés pour les comparables, afin de compenser toute différence entre les propriétés concernées et les comparables. Idéalement, un minimum de trois comparables appropriés est utilisé et la moyenne de leurs prix de vente est calculée pour déterminer la valeur estimée de la propriété concernée. Il s’agit du prix que l’acheteur a réellement payé pour le bien, et non du prix demandé par le vendeur.

Les agents immobiliers utilisent cette approche, appelée AMC (analyse de marché comparable), lorsqu’ils aident leurs clients à fixer le prix de leurs biens lors de l’inscription.

‘évaluateur essaie de déterminer ce qu’un acheteur prêt et apte à payer pour le bien sur le marché actuel.

Approche par le revenu

L’approche par les revenus prend en compte les revenus futurs du bien. Elle est utilisée pour déterminer la valeur de propriétés telles que des immeubles d’appartements, des immeubles de bureaux et des centres commerciaux. La valeur est basée sur l’anticipation des revenus. Les facteurs à prendre en considération sont le revenu brut potentiel, le revenu brut effectif, les frais d’exploitation annuels et la capitalisation du bien. Le revenu brut effectif est obtenu en soustrayant les pertes de loyer ou les provisions pour vacance du revenu brut potentiel. Les frais d’exploitation annuels comprennent les frais de gestion, même si le propriétaire actuel ne paie pas de gestionnaire. Les services de la dette et les paiements hypothécaires ne sont pas considérés comme des frais d’exploitation. Le taux de capitalisation reflète le taux de rendement de l’investissement de l’acheteur.

Lors de la fixation du prix d’un bien immobilier, le vendeur peut fixer un prix plus élevé, ce qui donne un rendement de 8 % à l’acheteur. Le même vendeur peut baisser le prix du bien, ce qui donne un rendement de 12 % pour l’acheteur, rendant ainsi le bien plus attrayant.