cours n°7 : Méthodes de détermination de la valeur des biens immobiliers – Par les coûts

Il existe trois techniques d’évaluation de base utilisées par les évaluateurs pour estimer la valeur actuelle d’un bien. Il s’agit de l’approche par le coût, l’approche par le revenu et l’approche par la comparaison des ventes.

Approche par les coûts

L’approche par les coûts convient le mieux aux biens à usage spécial qui ne génèrent pas de revenus, comme les bâtiments publics, les écoles et les églises. Fondamentalement, cette approche consiste à estimer le coût de remplacement du bien, moins toute dépréciation des structures, comme la détérioration physique, l’obsolescence fonctionnelle et la dépréciation externe. Après avoir déterminé la valeur du terrain, sur la base d’un terrain vacant comparable utilisé de manière optimale, ce montant est ajouté au coût de construction pour remplacer le bâtiment (moins toute dépréciation). L’approche peut être adoptée du point de vue du coût de reproduction ou du coût de remplacement. Le coût de reproduction consisterait à dupliquer les bâtiments, y compris les caractéristiques positives et négatives. Le coût de remplacement consisterait à construire une structure similaire, mais non exacte.

La méthode du coût de remplacement est plus couramment utilisée pour évaluer les structures plus anciennes, selon « Modern Real Estate Practice » de Galaty, Allaway et Kyle.

L’architecte, connaisseur et praticien en bâtiment immobilier

L’architecte a l’apanage de tout type de constructions en zone urbaine ou rurale, de toutes les dimensions… Quand solliciter l’aide de l’architecte ? À tout moment et à toutes les étapes de votre projet. Son savoir-faire et son expérience vous permettent de dormir sur vos deux oreilles, après. Son rôle est de garantir que votre maison réponde à toutes les normes techniques et environnementales en BTP, mais surtout à vos besoins et préférences en matière de design et de confort.

Appeler l’Architecte dans le cadre d’une rénovation

Tant que vous pouvez rénover, c’est une alternative peu coûteuse, voire avantageuse, dont la réalisation est à confier à l’architecte. Suivant ses connaissances approfondies et pratiques en BTP, ce génie de la construction fera un « scan » complet de tout votre intérieur et la structure de votre maison. Vous saurez ensuite ce qu’il faut pour donner à votre bâtiment une nouvelle configuration plus confortable.

Appeler l’architecte pour construire une maison

En plus de la planification, vous pouvez compter sur le même architecte pour la suite de votre projet. Notamment, gage de qualité de toutes les constructions, le choix des matériaux et des équipements doit se faire en parfaite connaissance de leur compatibilité, de leur fonctionnalité, de leur durabilité et de leur propriété esthétique. C’est un autre rôle crucial de l’architecte :  voir les travaux de cet architecte construction à Perpignan (Pyrénées Orientales, 66)
Ce professionnel du BTP suit de près la matérialisation de l’édifice. Cette étape de contrôle est primordiale. Et qui de meilleur que l’architecte initial pour assurer que ce qu’il a conçu résistant, de hautes performances thermiques, sécuritaire et beau le soit en fin de construction ?

Se fier à l’architecte dans d’autres cas

On peut penser que les architectes ne sont sollicités que pour concevoir et démarrer des travaux. Mais de nos jours, ils sont une bonne aide en matière de montage financier. Grâce à leur plan et leur ingéniosité, obtenir un crédit va être plus facile. Par ailleurs, l’architecte est aussi partie prenante en matière administrative, notamment pour l’obtention d’un permis de construire.
Mais même avant toute planification, vous pouvez vous faire aider par l’architecte pour le choix du terrain de construction. Cet élément est d’ailleurs le premier facteur de réussite ou d’échec, de qualité ou de médiocrité de tout type de projet BTP. Dans le cadre d’un achat immobilier, cet artisan n’est pas moins connaisseur en matière de prix. Il est un des seuls professionnels de l’immobilier à pouvoir évaluer la valeur d’un bâtiment.

Pré-requis théoriques : comment estimer la valeur marchande de sa maison en Ariège ?

Si vous achetez ou vendez une maison en Ariège (09), la première chose que vous voudrez déterminer est la valeur marchande estimée de la maison. Bien que seul un évaluateur puisse fournir une valeur marchande officielle, il est possible de faire l’estimation de sa maison en Ariège , d’estimer la valeur marchande d’une propriété.

Comment estimer la valeur marchande de sa maison en Ariège ?

Ce dont vous aurez besoin :

  • La superficie de la maison en région de Foix ou Pamiers

  • Prix de vente récents de maisons comparables dans la région

Première étape

  • Rassemblez les sources de données. Il existe trois principales sources d’information qui peuvent vous aider à rassembler les données dont vous aurez besoin pour estimer la valeur marchande d’une maison. Vous pouvez contacter un agent immobilier local, consulter la section immobilière de votre journal local ou prendre un magazine immobilier sur les maisons de la région.

Deuxième étape

  • Trouvez des maisons similaires. Utilisez vos sources de données pour trouver des maisons similaires à celle dont vous estimez la valeur. Les maisons similaires sont également appelées propriétés comparables et sont du même type de propriété, ont une superficie similaire, sont dans la même zone et ont des équipements similaires.

Troisième étape

  • Calculez le prix au mètre carré. Relevez les prix de vente de chacune des propriétés comparables et divisez chaque prix de vente par la superficie en pieds carrés de la propriété pour déterminer le prix au pied carré. Par exemple, si le prix de vente est de 200 000 € pour une maison de 2 000 mètres carrés, le prix au pied carré est de 100 € le mètre carré.

Quatrième étape

  • Estimez la valeur marchande. En utilisant le prix par mètre carré, multipliez ce chiffre par le nombre de mètre carrés de votre maison pour calculer la valeur marchande. Par exemple, si votre maison fait 1 900 m2, vous multiplierez 100 € par 1 900 m2 pour obtenir une valeur marchande estimée à 190 000 € .

Conseils et mises en garde

  • La valeur marchande officielle d’une maison ou d’un autre bien immobilier ne peut être déterminée que par un évaluateur agréé, de sorte que le chiffre que vous obtenez en utilisant ce calcul n’est qu’une estimation.

  • Les prix de vente et d’inscription des biens immobiliers sont principalement déterminés par le prix qu’un acheteur est prêt à payer pour acheter un bien. Même si un vendeur inscrit une propriété à un prix qu’il a déterminé en estimant la valeur du marché à l’aide du calcul ci-dessus, si un acheteur n’est pas prêt à payer ce prix, cela peut affecter la valeur du bien immobilier.

  • S’il y a plus d’acheteurs sur le marché qu’il n’y a de maisons à vendre, cela peut faire monter les prix des maisons. Les prix des maisons peuvent baisser s’il y a plus de maisons sur le marché que d’acheteurs. La loi de l’offre et de la demande joue donc également un rôle dans les valeurs du marché.

cours n°6, syllabus : Avantages des biens immobiliers

Les avantages liés à la possession d’un bien immobilier peuvent être énormes. De nombreuses déductions fiscales peuvent être utilisées lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier. Acheter à bas prix et vendre à prix élevé peut vous permettre de réaliser des bénéfices considérables.

Si vous êtes du genre à réparer les choses vous-même, les avantages sont encore plus grands car vous n’avez pas à payer quelqu’un pour le faire à votre place. L’immobilier est une activité importante et l’immobilier commercial a fait des millionnaires, mais ceux qui ne peuvent acheter que leur propre maison ont leurs propres avantages. Si vous calculez les avantages fiscaux dans le tableau général, vous réalisez des économies par rapport à la location. Vous disposez également d’un compte d’épargne sur vos fonds propres que vous n’auriez pas si vous étiez locataire.

Mais le meilleur de tous est que la maison est à vous. Vous pouvez l’agrandir au fur et à mesure que votre famille s’agrandit et vous avez la tranquillité d’esprit que personne ne vous dira que vous devez déménager.

Cours n°6 : Faits concernant la rénovation d’une maison

La transformation ou la rénovation d’une maison implique des choix.

Si vous êtes un passionné de rénovation et que vous avez les compétences nécessaires pour effectuer vous-même les travaux de rénovation, comme la plomberie, le câblage électrique, le travail du bois ou la finition, la peinture et les travaux muraux, vous pouvez économiser beaucoup d’argent en suivant les conseils de rénovation de maison 66, artisan spécialisé travaux.

Si, par contre, vos poches sont profondes ou si vous n’avez pas la confiance ou les compétences nécessaires pour mener à bien vos projets de rénovation vous-même, engagez un entrepreneur. Les meilleurs candidats doivent présenter au moins trois références de clients précédents ainsi qu’un portfolio de travaux antérieurs à examiner.

Les cuisines sont des projets de rénovation populaires

Plus la maison est ancienne, plus il y a de chances que quelque chose se brise, tombe en panne ou s’use tout simplement.

Lorsque vous réfléchissez aux travaux à entreprendre, tenez compte de la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans la maison et de l’objectif des travaux d’aménagement ou de rénovation. Les cuisines et les salles de bains ont généralement la plus grande valeur de revente et font partie des projets de rénovation les plus populaires et les plus coûteux.

Une nouvelle peinture – que vous pouvez généralement faire vous-même – donne à la maison un aspect propre et soigné à moindre coût.

Peindre une pièce

Un ensemble vintage de baignoire et de douche à pieds griffus

La plupart des propriétaires peuvent repeindre une pièce. Achetez suffisamment de peinture pour faire le travail : Estimez la surface des murs et achetez des gallons de peinture en conséquence. Le coût de la peinture va de peu élevé (moins de 20 € le pot) à 30 € le gallon et plus.

La meilleure concordance des couleurs se fait au moment de l’achat initial, et acheter un quart ou un gallon supplémentaire de peinture est un pari sûr. Pour les projets de très grande envergure, l’achat d’un conteneur de cinq gallons, lorsque cela est possible, garantit une couleur uniforme.

 

cours n°5, syllabus : Facteurs de risque des biens immobiliers

Tout ce que vous faites et tout investissement que vous faites comporte un facteur de risque, même si l’immobilier s’est avéré être un bon investissement à long terme. La plupart des facteurs de risque liés à l’immobilier sont liés au fait de ne pas savoir ce qu’implique l’ensemble de l’opération. Vous devez soit faire des recherches sur les conditions du marché, les lois sur l’immobilier, les divulgations et les inspections, soit engager quelqu’un qui a l’expertise nécessaire pour vous dire quand et dans quelles circonstances c’est un bon investissement.

Vous n’investiriez pas sur le marché boursier sans consulter une personne possédant ce type de connaissances et vous ne devriez pas non plus investir dans l’immobilier sans connaissances. Le mauvais marché ou une pièce de papier oubliée peut vous coûter beaucoup d’argent et de chagrin.

Un problème structurel majeur qui n’a pas été détecté parce que vous n’avez pas effectué les bonnes inspections peut transformer votre investissement en faillite. Faites les choses correctement, et vous serez toujours gagnant dans l’immobilier.

Dispositif Duflot : fiche révision

Dispositif Duflot : investir dans l’immobilier locatif et réduire le montant de ses impôts

Remplaçant le dispositif Scellier, le Duflot est en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Outil de défiscalisation, il donne droit à une réduction d’impôt. Tout particulier domicilié en France qui investit dans un bien immobilier locatif entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 peut bénéficier du dispositif.

Economiser 6.000 euros par an d’impôt sur le revenu !

La réduction d’impôt sur le revenu générée par le dispositif Duflot est de 18% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans. L’investisseur peut ainsi économiser jusqu’à 54.000 euros sur 9 ans, soit 6.000 euros par an d’impôt sur le revenu.

Au terme de ce délai, le particulier peut revendre le logement, l’occuper ou le transmettre à un proche après estimation gratuite de maison montpellier .

Les conditions d’éligibilité au Duflot

Pour être éligible au dispositif Duflot, l’achat immobilier doit répondre à différents points :

  • Montant de l’investissement plafonné à 300.000 euros
  • Logement destiné à la location, à titre de domicile principal pendant une durée minimale de 9 ans
  • Logement neuf respectant les normes environnementales RT 2012 ou le label BBC 2005. Un bonus est accordé aux logements répondant aux exigences de très haute performance énergétique
  • Bien situé dans une zone éligible au dispositif (A bis (Paris et 68 communes proches) ; A (Argenteuil, Saint Ouen, Cannes, Antibes …) ; B1 (Lyon, Nantes, Strasbourg, Lille…) ; B2 (Besançon, Vichy, Troyes, Cap…))
  • Logement loué à un locataire répondant aux conditions de ressources fixé par le barème
  • Loyer plafonné

cours n°4, syllabus : typologie des biens immobiliers

Par définition, un bien immobilier est un intérêt ou un domaine foncier ou un intérêt dans une opportunité commerciale ou une entreprise. Il existe de nombreux types de biens immobiliers. Les biens résidentiels peuvent être une maison unifamiliale ou une maison multifamiliale comportant jusqu’à quatre unités. Il peut également s’agir de parcelles de terrain.

La propriété commerciale peut être tout ce qui est utilisé à des fins commerciales, comme un entrepôt, une usine ou un immeuble de bureaux. Il y a ensuite les condominiums, les coopératives et les multipropriétés, qui ont leurs propres règles et règlements. Et comme vous pouvez le voir dans notre définition, les opportunités commerciales et les entreprises commerciales ont une section à part. Les types d’immobilier sont divisés en fonction de l’intérêt de propriété. Une propriété franche est un droit de propriété et une propriété non franche est un droit de location.

La propriété peut être un propriétaire unique, c’est-à-dire une personne ou une entité, ou une copropriété, c’est-à-dire plus d’une personne ou d’une entité.

cours n°3, syllabus : Évolution des actes immobiliers

La planification et le zonage ont débuté aux États-Unis pendant la période coloniale, lorsque les abattoirs et les usines de poudre à canon étaient limités à la périphérie de la communauté. Plus tard, les villes ont créé des districts d’incendie et des restrictions de hauteur des bâtiments. Les premières tentatives de planification urbaine ont eu lieu à Philadelphie, Savannah et Washington, mais elles n’ont pas vraiment pris racine avant le début des années 1900.

Ce n’est qu’en 1916 que des tentatives sérieuses ont été faites pour créer et faire appliquer des ordonnances de zonage, avec l’arrivée de l’industrie du vêtement dans le quartier de la Cinquième Avenue à New York. La plupart des propriétaires ne sont pas satisfaits des nouvelles restrictions qui leur permettent de tirer profit de leurs terres sans compensation.

En 1926, la Cour suprême des États-Unis a statué que les lois de zonage promulguées légalement étaient constitutionnelles. Depuis lors, la planification urbaine et la gestion de la croissance n’ont cessé de croître dans tout le pays. Aujourd’hui, nos ordonnances de zonage réglementent l’utilisation de nos terres, la taille des lots et le type de structure que nous pouvons construire sur une parcelle particulière. Elles nous indiquent également à quelle distance de nos limites de propriété nous pouvons construire et quelle surface de notre terrain nous sommes autorisés à couvrir. Les codes du bâtiment fixent des normes pour les matériaux, le câblage électrique et la prévention des incendies, pour n’en citer que quelques-unes.

La plupart des comtés disposent d’un conseil d’ajustement de zonage auquel un propriétaire peut faire appel s’il estime que les lois de zonage lui ont causé un préjudice injustifié.

cours n°2, syllabus : Identification d’un acte immobilier

Sur votre acte de propriété, votre hypothèque, votre billet et votre assurance titre, vous trouverez une description légale. Il s’agit de l’identification de votre parcelle de propriété. Il existe trois types de descriptions légales de base : le métrage et les limites, le système d’arpentage gouvernemental et la description du lot et du bloc. Les bornes et les limites sont le moyen le plus précis de montrer les limites d’une parcelle.

Elle commence par un point de départ, montre les mesures jusqu’à chaque coin et ferme la parcelle en se terminant au point de départ. Les coins sont ensuite marqués par des bornes. Sur les très anciens actes, vous verrez qu’ils utilisaient des arbres et des rochers comme monuments, mais ils n’étaient pas permanents, alors maintenant les arpenteurs utilisent des marqueurs en béton ou des poteaux métalliques.

Le système d’arpentage du gouvernement a été adopté par le Congrès en 1785 dans le but d’arpenter le territoire de l’Ouest. Le seul État de la côte est qui l’utilise est la Floride. Il est basé sur la longitude et la latitude et est divisé en sections de 6 miles. Ces sections sont à nouveau divisées en range, township et section. Grâce à ce système, vous pouvez localiser n’importe quelle propriété et en déterminer la superficie. Ce système est très intéressant à étudier et n’est pas aussi difficile à utiliser qu’il n’y paraît. La description d’un lot et d’un pâté de maisons ne peut être utilisée que dans une subdivision enregistrée. Chaque section est divisée en blocs, puis en lots individuels.

Votre bureau des impôts utilise un numéro d’identification de parcelle qui utilise une ou plusieurs de ces descriptions.